עניינו של הערעור הוא על החלטת ועדת הערר לפי חוק העתיקות נגד החלטת רשות העתיקות שלא לתת אישור לתכנית מפורטת שהוגשה על ידי המערערים לבניית שכונת מגורים מול חוף האקוודוקט בקיסריה, בשטח הנמצא מצפון לעיר העתיקה בקיסריה ואשר תוכנן להפשרת כ- 28 מגרשים לבנייה מול חוף הים.
השטח המכונה שכונה 1 הוכרז עוד בתקופת המנדט כאתר עתיקות בהתאם לפקודת העתיקות. בשנת 1963 אושרה תכנית מתאר מקומית לאזור הרלוונטי בקיסריה (חכ/43 (ג/462) שבה יועד שטח שכונה 1 למגורים, אולם נקבעו בתכנית מגבלות לפיהם כל פעולה כגון הכשרת השטח, הקמת גדרות, מבנים הנחת צינורות וכדומה מותנית בהסכמתו מראש של מנהל אגף העתיקות ולאישורו בשלב התכנון. תכנית המתאר הנ"ל קיבלה אז אישור של מנהל אגף העתיקות בכפוף לכך שכל פעולה בשטחים המתוכננים למגורים תותנה באישורו מראש.
במהלך שנות השמונים ביקשו המערערות את אישור אגף העתיקות לפתח את שטח שכונה 1 ובעקבות כך ביצע אגף העתיקות בדיקות מקדימות, על ידי ד"ר יוסף פורת, בהן נתגלה בית קברות מהתקופה הרומית והביזנטית. בנוסף התגלה וכי חלק משטח התכנית הוכשר לחקלאות. בדו"ח שנערך לאחר הבדיקות ציין ד"ר פורת כי אין התנגדות לפיתוח כפר נופש וכי יש לשמור על שטח פתוח ברצועה בת 20-25 מ' מגבולות האזור ממערב ומדרום וכי עבודות הפיתוח טעונות פיקוח והשגחה של אגף העתיקות. תכנית זו לפיתוח השטח למגורים הוגשה למוסדות התכנון רק בשנת 2005 והיא התכנית שנדונה בערעור שהוגש לבית המשפט.
שנתיים לפני הגשת התכנית ולאחר מאמץ גדול שעשתה רשות העתיקות, הוחלט לגבש מסמך מדיניות שכונה "מסמך מדיניות רשות העתיקות לקיסריה". מסמך זה חשוב ביותר לענייננו, תחילה כי מדובר ביוזמה תקדימית לפיה הרשות החליטה לנקוט עמדה על פי מדיניות שהתוותה לכלל שטחי העיר קיסריה ובה קבעה את המותר והאסור מבחינת הדרישות לפיתוח, ושנית כי השטח עליו דן הערעור כלול במסמך המדיניות ולגביו נקבע כי יאסרו בו פעולות פיתוח לצורכי מגורים ותעשייה. בשטח זה נקבע כי יאושרו פעולות פיתוח שאינן פוגעות במרקם העיר שבתחום החומות, ואשר מיועדות לשירות הצרכים התיירותיים של האתר.
מסמך המדיניות הנ"ל זכה לביקורת מצד המערערות שטענו כי הדרך הנכונה לטענתם לשמור על עתיקות קיסריה היא לקיים בחינה פרטנית על ידי רשות העתיקות ביחס לכל התכניות שתוגשנה בנוגע לאזור.
עם הגשת התכנית לוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף כרמל הועבר עותק לאישור הרשות, והרשות קבעה כי יש לבצע חפירות ובדיקות ארכיאולוגיות טרם גיבוש עמדתה הסופית.
ד"ר פיטר גנדלמן ביצע במהלך כחודש ימים בדיקות וחיתוכי בדיקה כמעט בכל שטח התכנית המתוכנן לבינוי ופיתוח ובדו"ח קבע כי נתגלו בשטח עתיקות שכללו בית קברות, חומת העיר, אמות מים ושרידי בנייה שהם חלק בלתי נפרד מהאתר הארכיאולוגי של קיסריה העתיקה. כיון שעתיקות אלה הינן בעלות חשיבות רבה לחקר תולדות העיר ובנייה במקום תגרום נזק לעתיקות המליץ ד"ר גנדלמן שלא לאפשר פיתוח ובנייה בשטח.

על יסוד תוצאות הדו"ח של ד"ר גנדלמן, ולאחר התייעצויות שקיים מנהל הרשות עם ארכיאולוגים בכירים מהרשות ומהאקדמיה, החליט המנהל להתנגד לתכנית הבניה וקבע בהחלטתו כי התנגדותו מבוססת על שני מקורות סמכות: האחד מכוח סעיף 29 לחוק העתיקות, והשני מכוח תכנית המתאר, שלפיה כל פעולה שתתבצע בשטח טעונה אישור רשות העתיקות מראש.
על החלטה זו של מנהל הרשות הוגשה גם עתירה מנהלית בבית המשפט המחוזי בחיפה ולאחר דיון בה נקבע על ידי כבוד השופטת גינת כי יש למחוק את העתירה ובד בבד נקבע כי ראוי לקיים הליך לפני וועדת הערר הפועלת לפי חוק העתיקות בטרם פנייה לבית המשפט. ועדת הערר שדנה בערר שהוגש על ידי המערערות קבעה כי יש לדחות טענותיהן וכי החלטת מנהל הרשות באה בגדר תחום הסבירות ואין מקום להתערב בה. על החלטה זו הוגש ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי בירושלים שהוא נשוא הדיון בענייננו.
עיקר הכרעתו של בית המשפט מתמקדת בהליכי קבלת ההחלטה של מנהל הרשות, ובהתנגשות בין ערכים של זכות הקניין של היזם והזכות לפתח מקרקעין שבבעלותו אל מול השמירה על עתיקות, וכן על הסמכות של רשות העתיקות להתערב עוד בשלבי התכנון בפני ועדות ורשויות התכנון של תכנית.
סוגיה נוספת שעלתה בטיעוני המערערות היא הכפירה בסמכותו של מנהל הרשות לאסור באופן גורף על כל בנייה ופיתוח מקרקעין היות שאיסור כאמור דינו כהפקעת השטח, כאשר סמכות זו נתונה בידי השר הממונה בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 לפי סעיפים 32-33 לחוק העתיקות.
בית המשפט, בהחלטה תקדימית, קבע בפסק דינו כי מנהל רשות העתיקות מוסמך מכוח הוראת סעיף 29 לחוק העתיקות לקבל החלטות הנוגעות לביצוע פעולות באתר עתיקות מוכרז "בשלב התכנוני" של ההליכים, וכי קבלת עמדת המערערות הגורסות כי מנהל הרשות אינו מוסמך להתערב בשלב התכנוני תביא הן להשקעה אדירה של משאבים אשר עלולה להיות לחינם והן להעמדת המערערות מול שוקת שבורה לאחר שגופי התכנון הקנו להן זכויות בנייה אחרי אישור תכנית מפורטת. קביעה זו חשובה נוכח העובדה כי איסור או הטלת וטו על תכנית לאחר אישורה יש בה כדי ליצור עילת תביעה נגד רשות העתיקות לאור הפגיעה בזכויות בניה שהוקנו ליזם מכוח התכנית. המשמעות של התערבות הרשות טרם אישור התכנית כפי שאושר על ידי בית המשפט משמעו כי הרשות יכולה למנוע הקניית זכויות בניה באתר עתיקות וכך למנוע עילות תביעה עתידיות כנגדה בעניין זה, ומאידך קביעה זו מאפשרת לרשות להפעיל שיקול דעת מבלי שחרב התביעות מונף כנגדה בשל זכויות בניה מוקנות.
בית המשפט קבע עוד כי החלטת מנהל הרשות לפיה אין הרשות מתנגדת לביצוע חפירות, שימור העתיקות באתרן ופיתוח השטח כאתר תיירותי אינה מהווה בפועל הפקעה של השטח ועל כן אישר החלטת ועדת הערר שקבעה כי האיסור הגורף שהטיל מנהל הרשות על אישור התכנית אינו שונה מאיסור חלקי או מאיסור מותנה, אשר אינו מהווה "הפקעה" ומנהל הרשות מוסמך להורות עליו.
בית המשפט סמך את ידו על החלטת מנהל הרשות לאסור אישור התכנית להקמת שכונת מגורים בהיותה מבוססת על שיקולים מקצועיים ועל חוות דעת של מומחים מהרשות ומהאקדמיה. בנסיבות העניין קבע בית המשפט כי החלטת מנהל הרשות נופלת לגדר מתחם הסבירות וכי לא נפל כל פגע או טעות משפטית בהליך קבלת ההחלטות. חשובה לענייננו גם קביעתו של בית המשפט שאין בעובדה שחלק מהממצאים אינם ממוקמים בלב האזור המיועד לבנייה כדי להצביע על אי סבירות ההחלטות של מנהל הרשות, שכן הגופים המקצועיים רואים בשטח שכונה 1 כחלק מהמתחם הכולל של קיסריה ולא במובחן ממנה, וכפועל יוצא – בחינת טיב העתיקות וחשיבותן נעשית ביחס לכל האתר, כמכלול.

בית המשפט סמך את ידו על מסמך המדיניות והקביעות המקצועיות שקבעה הרשות לעניין קיסריה ולא מצא לנכון להתערב בשיקולים המקצועיים של הרשות. האיסור של הבניה נקבע כי נשען על מדיניות כוללת של רשות העתיקות אשר רואה באתר העתיקות מקשה אחת שיש לה קשר בל ינותק לסביבה המקיפה אותה המדגישות את שימורו של המרקם העירוני של קיסריה. על כן לא רק שאין פגם בכך שההחלטות נשוא הערעור נתקבלו ביחס לאתר קיסריה כמכלול אלא שלפי מסמך המדיניות שומה היה על מנהל הרשות להביא בחשבון את מידת ההשפעה שתסב בנייה בשטח זה על כלל אתר העתיקות, מכאן שהחלטתו המקצועית של מנהל רשות העתיקות באה בגדר מתחם הסבירות ואין מקום להתערב בה.
בכל הנוגע לטענות בדבר הפגיעה בזכות הקניין, נקבע על ידי בית המשפט כי הפגיעה בזכות הקניין של המערערות היא מידתית, ראויה ועומדת בפסקת ההגבלה הקבועה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. הפגיעה בזכות בענייננו נעשתה מכוח חוק העתיקות ולתכלית ראויה.
אם כן, קביעותיו של בית המשפט שנסקרו בהרחבה לעיל מהוות ברובן תקדים משפטי חשוב שיש בו כדי לתת למנהל רשות העתיקות את הזכות להמשיך ולהפעיל את סמכותו מכוח הוראות חוק העתיקות כדי למנוע פגיעה בעתיקות ולאפשר שימור נכסי התרבות ועתיקותיה של הארץ ללא כל חשש. רשות העתיקות יכולה עתה לבסס את התערבותה בשלבי התכנון של התכנית ולאסור בנייה בשטח שיש בו עתיקות מקום שקיימים שיקולים מקצועיים המצדיקים זאת מבלי חשש שיינקטו כנגדה הליכים משפטיים בטענה כי מדובר בהפקעה או פגיעה בזכות הקניין של היזם.
בהתנגשות בין ערכים חשובים בנסיבות עניין זה קבע בית המשפט כי הערך של מניעת פגיעה בעתיקות ושימור נכסי העבר ועתיקות הארץ גובר על שיקולים נדל"ניים.
במהלך השנים נעשה מאמץ גדול מאוד והשקעה רבה בהיבט המשפטי ובהכנת הטיעונים לבית המשפט, וראוי בהקשר זה לציין את שיתוף הפעולה לו זכינו מצד הארכיאולוגים המקצועיים ברשות - ד"ר עוזי דהרי וד"ר גדעון אבני ובאקדמיה - פרופ' גדעון פרסטר ופרופ' ארתור סגל ששקדו על הכנת חוות דעת מקצועיות. וכן מרחב המרכז ברשות העתיקות שסייע בידינו בהכנת חומר העזר לטיפול בתיק, ולכולם מסורה תודתי.

לקריאת פסק הדין לחצו כאן